房地產(chǎn)評(píng)估

(一)房地產(chǎn)的概念:房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊慕ㄖ铩⑼恋嘏c建筑物合一體的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。1、實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分;2、權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分;3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評(píng)估過程中需考慮的很主要的部分。

(二)房地產(chǎn)的特征:1、位置固定性；2、耐用性；3、影響因素多樣性；4、投資大量性；5、保值增值趨勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)的評(píng)估程序：1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)；2、擬定評(píng)估工作方案；3、實(shí)地勘查搜集資料；4、選用評(píng)估方法評(píng)定估算；5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明和報(bào)告

（四）土地使用權(quán)評(píng)估

　一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)：土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，在確定權(quán)利時(shí)，是確定它未來使用價(jià)值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而是無形資產(chǎn)權(quán)數(shù)，列到無形資產(chǎn)的范疇。

二、土地資產(chǎn)的分類及其特性：1、 土地資產(chǎn)及分類：1）按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途,土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類。2)按經(jīng)濟(jì)地理位置,土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。3)按所有權(quán)歸屬,土地可分為國(guó)家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國(guó)家所有；除城市以外的土地屬集體所有。4)按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。5)按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。

2、土地資產(chǎn)的特性：1）自然特性：一是土地面積的有限性；二是土地空間位置的固定性；三是土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性；四是土地的不可替代性。2)經(jīng)濟(jì)特性:一是用途多樣性;二是經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性;三是可壟斷性。