四、土地資產的價格特點：1、土地價格反映的是土地作為生產要素或作為資源的價值；2、土地價格主要由土地的需求決定；3、土地價格具有明顯的區域性；4、土地價格的上漲性。

五、影響地產價格的因素：（一）一般因素。1、行政因素，行政因素主要是指國家對土地價格的干預。影響地產評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；2、社會因素，社會發展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化等四個方面；3、經濟因素，（1）經濟發展狀況；（2）居民收入和消費水平；（3）物價變動。物價上漲率越高，房地產價格也越高，二者成輪番上漲趨勢；（4）儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產市場產生一定的影響。4、其他一般因素，如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。

（二）區域因素，區域因素是指因土地所在地區的特性而影響地價的因素。也就是說，土地所在地區的自然條件與社會經濟、行政因素相結合所形成的地區特點而影響地價的因素。1、影響商業用地價格的區域因素：（1）商業繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環境優劣度；

包括：一是人文環境，即商業區周圍人口密度、收入水平等；二是自然環境，即商業區的地質狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等；（4）規劃限制；（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對商業區土地價格產生重大影響的因素。

2、影響住宅用地價格的區域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎設施保證度；（4）公用設施完備度；（5）環境質量度，包括人文環境和自然環境；（6）規劃限制；（7）其他因素。3、影響工業用地價格的區域因素：（1）交通便捷度；（2）基礎設施完善度；（3）產業集聚規模；（4）環境質量；（5）規劃限制，主要指城市規劃對工業用地的有關要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發展前景等；（6）其他因素。

（三）個別因素：1、位置因素；2、地形地質因素，直接影響土地的使用情況；3、面積因素；4、地塊形狀因素，主要從深度與寬度的比例進行，如果比例不合理，會影響土地的限制條件；5、土地利用因素，主要包括容積率和土地用途。

六、土地使用權評估的原則：（一） 替代原則。 ；（二）最有效使用原則。對于土地，用途的多樣性，決定了人們對它的利用情況，或者從使用情況來說，一定要獲得更多的收益。這個滿足目的為前提 ，土地的價格應與地塊的效用發揮具有直接的關系。應用這個原則時，應注意：1、應根據城鎮規劃中的最適宜用途來確定。其**用途應該為商業用地；2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度；3、應用這一原則，必須符合國家法律、法規和政策的規定。（三）變動原則，一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。（四）供需原則；（五）貢獻原則。

六、土地權屬及其處置：（一）土地權屬的類型：1、土地所有權；2、劃撥土地使用權；3、出讓土地使用權；4、集體土地所有權。

（二）土地權屬處置方式：1、出讓方式；2、直接投資入股方式；3、租賃方式。

七、土地使用權評估的方法：（一）市場法及其計算公式。市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：待估土地評估值=比較案例土地價格×正 常交易情況/比較案例交易情況×待估土地區域因素值/比較案例區域因素值×待估土地個別因素值/比較案例個別因素值×待估土地評估基準日價格指數/比較案例交易日物價指數

（二）市場法應用的步驟與過程：1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例；2、進行交易情況的修正。交易情況的修正實際上是要剔除比較案例的交易價格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個方面：（1）有一定利害關系的主體之間的交易。（2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。（3）買方或賣方不了解市場行情。（4）其他特殊交易情形。3、進行交易時間的修正；4、進行區域因素修正；5、進行個別因素修正；6、確定待估土地評估值。（三）收益法,收益法是按照資產未來的收益折現的形式而得到被評估土地價格的一種方法。（四）成本法及其適用范圍：成本法亦稱成本逼近法，是以開發土地所耗費的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

（五）成本法評估的步驟;1、估算土地取得費;（1）征用集體土地。（2）購買和征用城市舊有土地。2、估算土地開發費;（1）基礎設施配套費；（2)公共事業建設配套費；（3）小區開發配套費;3、估算稅費，稅費主要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。4、估算利息,利息計算公式為：利息=土地取得費×土地開發期×相應利息率+土地開發費×土地開發期×相應利息率×50%;5、估算利潤;6、估算土地增值收益;7、估算土地使用權評估值。